田舎の親の家を相続した場合の活用方法と処分方法は?

少子高齢化、経済体系の変化など、さまざまな要因によって、地方での人口減少、都市部への人口集中化が進んでいる昨今。20代などの若い方に限らず、生まれ育った実家ではない別の土地で暮らしているという方が多くいます。

あなたを産んでくれたご両親が元気なうちは良いですが、いつかは別れの時がやってきます。そうなると実家を相続することになるケースが考えられます、 相続した実家に住むことができるなら、それが最も良い選択肢でしょう。

しかし仕事など生活のベースは現在住んでいるところ。実家に帰って現在の仕事を続けられるというケースはごく稀です。

相続しても空き家として放置されることが多い田舎の親の家

せっかく両親が残してくれた実家だし、小さい頃の思い出もたくさんある実家。 相続放棄せずに相続人となり、たまに帰って管理しようと思っていても仕事が忙しいなどでなかなか帰れずに、結果そのまま放置。これがいわゆる空き家ですね。

2013年の調べでは全国では820万戸もの空き家と認定された家屋があり、この数字は全国の住宅の13%にも上るとのこと。

  • 空き家と認定された家屋 ⇒ 全国で820万戸(住宅総数の13%)

空き家が増えてしまう理由とは

相続人となって実家の名義人となった場合、固定資産税を支払う義務が発生します。住んでいるか住んでいないかに関わらず、建物が建った状態のままだと、更地の場合とくらべて固定資産税が6分の1となる特例が認められていて、これが空き家として放置されている家屋が増えている原因だともいわれています。

こういった流れを受け、昨年から「空き家対策特別措置法」が施行されました。この措置法に従って特定空き家に認定されると上記の特例から除外され、建物が建っていても更地と同等、特例の場合の最大6倍の固定資産税がかかることになりました。

空き家として放置しておくことのリスク

家というのは誰かがすんでいれば、窓を開け閉めすることで換気ができ、水を出したり流したりすることで、水回りでの微生物や虫の発生を防いだりと、特別な管理をしていなくても傷みが進行しにくいものです。

  • 建物の傷みが進行しやすい
  • 防犯・安全面での不安
  • 固定資産税の負担

放置しておくと建物はどんどん傷みます。古い建物では基礎や柱が腐食したりすると倒壊してしまう危険性もあります。無人状態ですから防犯的にもよくありません。放火などの危険性もあります。こういった点で近隣に迷惑をかけてしまう可能性が高いです。また、誰も住んでいないのに固定資産税を負担するのは重荷です。せっかく両親から引き継いだ実家ですから、空き家として放置せずどうにか活用したいものです

相続した実家の活用方法

相続した実家にご自分で住まずに活用する方法はひとつだけ、賃貸物件として貸すことです。発生した家賃収入を固定資産税の支払いに充て、場合によってはそれに加えて収入とできる場合もあります。

しかし賃貸物件は借り手がいなければ成立しません。借り手がつくかどうかは、家屋の状態によってかなり変わってきます。賃貸物件として活用する場合に考えられるのは以下の3つです。

  • ①そのまま貸す
  • ②リフォームして貸す
  • ③賃貸向けに建て替えて貸す

①そのまま貸す

いちばんコストをかけずに賃貸とする活用法で、リフォームや建て替えの予算を用意できない場合の唯一の選択肢となります。建物がそのままで貸せる(借り手がつく)状態である必要がありますから、古い家屋の場合にはお勧めできません。

もちろん基礎や土台がしっかりしている家屋でなければなりません。 そのまま貸せる状態であるかどうか、借り手が見つけられるかどうかなど、専門の不動産業者や地域の不動産業者に相談してみる必要があります。

②リフォームして貸す

基礎や土台はしっかりしているものの、、想定する借り手のニーズにあっていない場合、内装や間取りなどをリフォームして、借り手にとって魅力のある物件にします。 基本的にある程度の予算を用意できる場合に限ります。

都市部やある程度の人口がある地域、賃貸の需要が高い地域の場合は、業者を通じてのリノベーション賃貸物件という選択肢もあります。 リフォーム予算を業者が請け負い、家賃収入の何割かを業者と折半するというスタイルで、結果として固定資産税を賄えるかなどがポイントとなってきます。 ③と比べて低予算で住むので初期費用の回収が短期間で済みます。

③賃貸向けに建て替えて貸す

賃貸として活用する中で最も多くの予算を必要とするため、初期費用の回収も長期的になります。建て替えるにはまず、現在の建物を取り壊さなければなりませんから、解体費用も必要となります。

反面、新たに建てる建物も、貸主と地域のニーズにあったものにできるため、借り手がつかずに空室のままとなるリスクが少ない活用方法です。

一戸建てのほか、敷地面積によってはワンルームマンションや、高齢者向け住宅。 さらに地域によっては店舗用のテナントといった選択肢が視野に入るケースもあります。

相続した実家を処分する方法とは

上記のような相続した実家の活用方法がいづれも不可能な場合には、処分(売却)を検討せざるをえません。しかし一口に売却といっても、いくつかの方法があります。 処分する方法として考えられるのは以下の3つです。

  • A.そのまま売却
  • B.リフォームして売却
  • C.建物を解体し更地として売却

A.そのまま売却

賃貸としてそのまま活用する場合と同様に、もっともコストがかからない処分方法ですが、建物の基礎や土台がしっかりしていること、外装も内装も傷みが少なく、想定する借り主のニーズに合っていることが条件となります。やはり築年数の古い場合にはお勧めできません。

B.リフォームして売却

ある程度の予算が用意でき、①の場合と同様に基礎や土台がしっかりしていることが条件となります。リフォームして貸す場合と同様に、リフォームの内容をしっかりと検討し、買い手にとって魅力的な物件にする必要があります。

C.建物を解体し更地として売却

処分する方法の中では、もっとも買い手がつきやすい、言いかえれば売りやすい方法だといえます。ただし解体工事にはそれなりの費用が必要となります。

また解体工事は取り壊すだけだからと軽く見てはいけません。解体工事では近隣とのトラブルや事故、金銭的なトラブルなども多く発生しています。

しっかりとした解体業者に工事を発注することで、こういったトラブルを未然に防げることが多いですから、 まずは、解体業者を選ぶところから始めましょう。

田舎の親の家や土地の処分するなら解体業者の選び方が大事!